Cara Memberi Harga Pada Properti Saya

Bagaimana menentukan harga properti seseorang dengan benar dan apa yang merupakan nilai pasar wajar adalah pertanyaan yang harus dihadapi setiap vendor (dan pembeli) pada akhirnya.

Apa yang dimaksud dengan “harga yang benar”? Bagaimana seseorang menilai pasar wajar? 

Berikut adalah 3 pendekatan berbeda untuk mendapatkan jawaban:

1. Pendekatan perbandingan penjualan: membandingkan karakteristik properti dengan properti sebanding yang baru saja dijual dalam transaksi serupa.

2. Pendekatan biaya atau nilai penggantian: pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah properti daripada biaya untuk membangun yang setara.

3. Pendekatan pendapatan: mirip dengan metode yang digunakan untuk penilaian keuangan, analisis sekuritas atau penetapan harga obligasi. Secara umum, pendekatan perbandingan penjualan sulit diterapkan di Bali karena sangat sedikit properti pembanding yang baru saja dijual dan tidak ada database properti yang terjual untuk dikonsultasikan.

Banyak informasi di luar sana yang bias dan orang-orang yang tampaknya tahu berapa harga vila tertentu yang dijual, belum menyaksikan transaksi secara pribadi dan hanya mengetahuinya dari vendor, yang mungkin mengumpulkan jumlah sebenarnya sedikit, untuk terlihat lebih baik di depan teman-teman dan rekan-rekannya. Perhitungan nilai pengganti Cara yang lebih berguna untuk menilai nilai pasar wajar adalah dengan menggunakan perhitungan nilai pengganti. Ini pada dasarnya adalah latihan dalam menilai berapa biaya untuk mengganti properti tertentu dengan harga saat ini. Ini adalah pendekatan yang sama yang akan diambil oleh perusahaan asuransi untuk menilai nilai penggantian properti.

Perhitungan nilai Cara yang lebih berguna untuk menilai nilai pasar wajar adalah dengan menggunakan perhitungan nilai pengganti. Ini pada dasarnya adalah latihan dalam menilai berapa biaya untuk mengganti properti tertentu dengan harga saat ini. Ini adalah pendekatan yang sama yang akan diambil perusahaan asuransi untuk menilai nilai penggantian sebuah properti.

Sementara nilai penggantian properti adalah panduan berharga dalam proses penilaian harga, faktor yang paling penting jelas adalah permintaan. Jika permintaan rendah, Anda bahkan mungkin tidak mendapatkan nilai pengganti dan sebaliknya, jika permintaan tinggi, Anda mungkin mendapatkan harga jauh di atas tanda itu. Pendekatan pendapatan Pendekatan pendapatan untuk mencapai nilai pasar wajar membandingkan potensi pendapatan sewa vila untuk sewa jangka pendek (sewa liburan) dan jangka menengah (1 tahun) dan menghitung nilai sekarang bersih dengan tingkat diskonto 5-10 persen .

Berikut adalah contoh cara kerjanya:

• Mari kita asumsikan Villa Ciao Calo mencapai laba bersih sebesar USD 100.000 per tahun melalui penyewaan liburan.

• Mari kita asumsikan juga bahwa vila tersebut disewakan selama 25 tahun dan seorang investor yang membeli vila ingin mendapatkan 8 persen pengembalian investasi atas modalnya. Menggunakan rumus nilai sekarang bersih Excel, Anda akan mendapatkan yang berikut:

• Pembayaran atau Pendapatan per tahun: USD 100.000

• Suku Bunga atau Tingkat Diskon: 8,0 persen

• Tahun di mana pendapatan diperoleh: 25

• Nilai bersih sekarang USD 1.067.477,62. Ini berarti, jika membeli Villa Ciao Calo dengan harga USD 1.067.477, seorang investor akan memperoleh laba 8 persen yang sehat atas investasi di vila jika laba tahunan tetap sebesar USD 100.000 selama periode mendatang.

Cara lain untuk mendekati pertanyaan yang sama adalah sebagai berikut:

Jika vila saya menghasilkan laba bersih USD 100.000 per tahun dan memiliki masa sewa 25 tahun dan saya ingin menjualnya seharga USD 1 juta bersih, berapa laba atas investasi calon pembeli saya?

Gunakan Rasio Keuangan Tingkat dan Anda akan menemukan bahwa jawabannya adalah 8,8 persen. Kami menyukai pendekatan pendapatan untuk menilai harga karena tidak ada argumen yang bertentangan dengan logika keuangan.

Inilah spoiler dari semua logika dan sains di atas: “Jika Anda ingin mengetahui harga ‘nyata’ sebuah properti, buat penawaran dan lihat apa yang terjadi.”